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壹、前言 　近10年大台北新建案公設比不斷上升，從25％一路增高，目前北市推案平均公設比達34.5%，新北市推案平均公設比亦達31.6%，甚至高達近50%的建案所在多有。一戶權狀30坪的房子，主建物加附屬建物的面積往往不到20坪。「公設比過高」已成為新屋最讓人詬病的問題。監察院在2009年就房地產「公設比過高」問題對內政部提案糾正，消費者保護委員會也在之後做出決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」，避免消費者買到的房地產「公設比過高」，導致居住品質降低。 　雙北市都市更新推動不易，「公設比高」即為重要因素之一。建商推動都更以分回原住戶目前權狀面積為原則，甚至還會酌量增加，都更得以舊屋換新屋、權狀面積不減少，為何居民意願仍舊不高，原因之一就在於新屋「公設比高」，室內的使用坪數較原來縮小，換到新屋後，家人使用空間不足。 　台北市副市長張金鶚在今年10月接受媒體訪問時更表示，雙北市近幾年出現拉抬公設比的趨勢，民眾花在公設上的錢普遍都超過房屋總價的30%，台灣的公設比過高是很不合理的現象，法令不旦將公設計入空間，也一併列入房價來計算，這部分的確有必要檢討。但問題的核心則是「公設比過高」原因為何？「公設」佔多少比例較合理？ 　貳、「公設比」定義釐清 　何謂「公設」，即公共設施的簡稱。公設面積則泛指登記為住戶共同使用部分面積。依照土地登記規則的規範，「公設」包含大公、小公等區塊，「大公」指的是全體區分所有權人共有，包含地下室(如車道)、走道、門廳、防空避難室、消防設備、機電設備空間等；而「小公」則是指樓梯間、電梯、梯廳等屬於部分區分所有權人共有的範圍，而「公設比」就是公共設施部分的實際坪數與房屋所有權狀坪數之比值。 　這裡有兩點必須特別澄清。一是一般人常有老舊住宅為低公設，甚或零公設的誤解；事實上，根據台灣土地登記制度，建物產權登記屬於任意登記的範疇，依照屋齡之不同，有些住宅會將住宅與公設面積全部登記在一起，有些則是另外獨立登記；因此，所謂的「低公設或零公設」，其實是登記的方式不以公設顯示，或小公內含，而成為低公設或零公設的情形。 　依照公設比登記方式之不同，一般可將公設比的估算分為三個階段來說明，即：(1)民國76年以前：國內房地產在民國76年以前登記的房子，其公設部分（如門廳、樓梯間等），大都合併於主建物中，建物平面圖並無標示公設部分，而這也是老舊房舍被誤認為零公設的主要原因；(2)民國79年6月至83年10月：在這段期間所登記的房子，其公設部分雖然仍和主建物合併登記，但大多會標示「公設」（如門廳、樓梯間等），以及「室內」兩個部分來加以區別；(3)民國83年以後：民國83年10月以後所登記的房子，則凡是共用的部分，就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。 二是並非所有的設施都會納入公設比的估算。根據內政部營建署的規定，建築物中含有頂蓋的部分，才會列入公共空間的計算，無頂蓋的休閒設施則為「法定空地」，而法定空地並不列入公設面積，亦即列入公設面積計算者，需其上方有大樓本身結構有加頂者，如一樓或地下室羽毛球場等，至於中庭花園與露天游泳池等，則非屬公設的範圍。 　參、「公設比過高」因素分析 　「公設比過高」，多數人第一印象往往是建設公司的不當剝削，我們不否認有這疑慮存在，但公設比高，建商不一定會賺得比較多。因此，我們認為「公設比高」主因仍在於建築法規的要求、購屋者對住宅「基本配備」要求與預售屋因無實體可供參觀，民眾易忽略公設比過高的情形。 　一、建築法規的要求 　國內建案公設比大多不高，但每發生一次災難事故，在輿論壓力下，建築法規就會要求增加一些新設施，如增設12坪以上救災中心，提供消防人員作為救災據點、設置機電設施，避難緩衝空間、八樓以上還必須再增加一個樓梯，而新房子法定保留空地比例往往較高，因此建物就須越蓋越高，公設比自然就會變得越變越高。 　二、購屋者對住宅「基本配備」要求 　隨著經濟的發展與人民所得的提高，新構建案設計日趨奢華，要獲得購屋者青睞與張顯房子的身價，一個氣派豪華的接待大廳不可少，甚至中庭花園、游泳池、視聽室、健身房也幾乎已成為一般住宅的「基本配備」，公共設施面積占建築面積的比例愈來愈大，東加西減的結果，公設比很難不超過30%。魚與熊掌難以兼得。 　我們認為台灣房地產一般公共設施合理負擔比，參考永慶房仲集團資料按樓層別探討，五樓以下公設比5%以下、五至七樓5%至12%、八至十二樓12%至20%、十二樓以上20%至28%，至於有開放空間連棟式集合住宅則約30% 較為合理。 若公設比控制在30％範圍之內的前提下，住宅「基本配備」要求不少，恐怕只有大規模的造鎮開發才有可能達成。戶數增加，相對公設比自然較低，但也將面臨出入複雜、管理不易等難題，未必能提升民眾居住品質。 三、預售屋因無實體可供參觀，易忽略公設比 　建商為了降低每坪單價或獲取更多的投資利潤，會將停車場、車道都畫入銷售面積，估算以後，雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是相對較高，而以較高的居住坪數出售，而消費者也因預售屋無實體可供參觀，建物所有權也尚未辦理第一次登記，故無建物測量成果圖可供參酌，經常忽略公設比問題，易引發購屋糾紛。 　內政部為減少預售屋的購屋糾紛，乃於民國99年及100年兩度條改「預售屋買賣契約」，而其所定之定型化契約內容已要支建商將主建物、附屬建物，以及公設等分開計價，一般民眾只需至內政部不動產交網(ehouse)下載新版預售屋買賣定型化契約，再對照建商所提供之合約內容，便可檢視房屋主建物及附屬建物的公設面積所包含的範圍，避免購入偏高的虛坪房屋。 　肆、結論與建議 　整體來看，公設比高，並不能與民眾的生活品質下降「畫等號」，也不能表示房價高低，但它代表的是在民眾所得無法有效提高，一般民眾購買房屋的平均權狀面積還微幅下滑的情況下，民眾自有房屋的室內實際坪數縮小。為因應此問題，筆者提出兩點建議供參考。 　一、全面檢討建築法規、建築消防法規 　政府當初修改建築法規、建築消防法規是出於保護民眾居家安全的好意，增生許多公共設施，讓大台北新建案公設比近年屢創新高。但有些規定和設施確實不易發揮功能或不實用，甚至相互衝突，有必要全面檢討，才不會讓政府美意成為擾民根源。 　二、購屋人購屋前宜多加評估自身需求 　隨著經濟的發展，人民追求居住的品質，公設比也愈來愈高，但購屋人在購屋預算有限的前提下，應該謹慎評估屋內真正使用的面積是否足夠，額外的公設是否有使用到，以免徒增購屋成本。此外，若公設維護費高，社區無共識也易閒置。 【中央網路報】
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